What has Pricing to do with House Prices? Podcast Ep. 81
在这一集定价学院中，我们进入了一个我们没有看到的领域-资产定价。房价是大多数人都有看法的一件事。
我们讨论了利率的变化是如何真正反映终身拥有成本和支付条件的，以及基于价值的定价能告诉我们什么。
在苹果播客上收听在Spotify上收听在谷歌播客上收听听Stitcher亚马逊音乐收听
带时间戳的演出说明
[0]介绍
[00:54]乔安娜解释了房价的变化以及利率是如何影响房价的。
[02:45]在房价中，你不是在支付价格标签，而是在支付抵押贷款的利息、资本和期间的利息。
[05:55]移民对澳大利亚房价和所有权的影响
[08:08]定价不是指票价，而是指支付方式
房价定价观点
如果这个时代有一件事人们喜欢讨论，那就是房价，房子，更多的房子你的房子，我的房子，你有几套房子?房价泡沫，房价通胀房价崩盘。
我想，在全球金融危机之后的10到15年里，我们已经经历过了。所以我想在今天的播客中，我们可能会给出一个单独的观点。对房价的定价观点略有不同。
房价怎么了?
让我们从银行利率的角度来看这个问题。利率越来越低，几乎为零。这意味着人们不必在抵押贷款上花那么多钱。
这样更容易偿还抵押贷款，而且可能……
- 价格会发生什么变化?
- 当利率或房价上涨的幅度远高于利率或其他静态因素时房价上涨的幅度是否一样?
多年来，艾登和我之前讨论过这个问题。从某种程度上说，房子的价值几乎保持不变。它们不会随着利率下降而大幅上升。
艾丹的经济学家，可能比我解释得更好。他不仅是个会计，还是个经济学家。
我们认为这对…
- 如何定价?
- 房屋定价计算的价格是什么?
这里的主要驱动因素似乎是国家层面的支出，甚至是一个郊区一个郊区的支出。
是的，我们看到了有竞争力的定价，定价动态，但它不止于此。这是银行在看我们买房的能力。作为消费者，我们很乐意这样做，但我们认为这是一种投资。
我想，比方说，这可能是悉尼，但显然，你也知道自己后院的指标。
所以，假设2020年在悉尼，有一套房子或单元售价100万美元。我敢肯定，如果你去拜访你隔壁的老邻居，他们会告诉你，他们会给你讲1984年的故事。
他们花了2万美元买了一处非常相似的房产，真是便宜。所以你往下看“哦，我希望我出生在一个不同的时代，支付比他们多50倍的钱。”
但当我们从定价的角度来看这个问题时，我想我们谈论的是那些上了年纪的邻居，他们花了2.5万美元买下了他们的房产，你会后悔过去花了100万美元。
当你仔细看的时候，这是你和他们花的钱吗?
如果你看看你的利率和抵押贷款。澳大利亚可能是2%到英国低于3%，可能是1%，我不太确定美国会是多少。
但回到80年代中期，利率通常在20%以上。那些年的通货膨胀率要高得多。所以20%的通胀率和2%的通胀率差别很大。
人们看的是价格标签，但实际上，这并不是你真正支付的价格。
你要支付这个价格，你要支付抵押贷款利息。贷款期间的资本和利息。可能是25年或30年，这取决于你在哪里。
所以，你要做的是，如果你把财产的实际寿命成本加起来。说实话，我面前没有数字，但年长的邻居在25年里花费的25,000美元或20%的抵押贷款利率之间的差异，将比最初的标题价格更接近你的支出。
所以当我们讨论房价时，我们从来没有讨论过这个因素。
很少有人会直接带着一袋现金去买房子。我想80%到90%的人都会有这样或那样的抵押贷款。
所以标题价格可能并不能最好地反映房产的实际成本。我们经常谈论拥有成本在本期播客中。
当我们谈到融资成本时，它是如此重要。所以，想想……
- 利率下降对你有什么好处，或者说行业在增长?
- 80年代的价格是多少?
所以问题是…
- 房价真的存在泡沫吗?
- 它们到底是上升还是下降?
- 当我们考虑到你实际银行账户上的钱的整个一生成本时，这甚至是一个相关的概念吗?
- 真的有那么大的不同吗?
- 这真的是泡沫吗?
- 当我们看到这些时，你会问自己，房价会随着时间的推移保持不变吗?
- 当它们保持稳定时，这仅仅是一个因素，利率会抬高和降低你的支付能力吗?
我想最终它们不会涨到人们买不起的地步。
这样一来，收购它们的整个目的就落空了，银行就会负债累累。因为人们将无法买房，人们将无法偿还抵押贷款。
所以他们非常接近市场的消费能力。
有趣的是，从中国移民到澳大利亚。例如，我们看到在那里可以花在房子上的金额增加了。
人们认为这并不是房价上涨的原因之一。但是银行对此的反应是降低利率。所以这里的人也买得起。
由此产生的后果是，人们正在出售大房子，家庭住宅。澳大利亚人以他们认为的高价出售它们。缩小规模，甚至出租。
所以随着越来越多的中国人，有钱的中国人几乎可以预付现金买房。在郊区和城市地区购买更大的房产，更多的土地。
那么，这对整个国家的自然环境会有什么影响呢?
嗯，我们可能会看到澳大利亚人租房的比例要高得多。对澳大利亚人来说，传统上安静地拥有房产是很不寻常的。
我们会看到变化。我认为在惊喜设置方面，竞争将会加剧。这将是一本手册。
这将是郊区层面的最优定价因为不同的郊区会吸引更多海外买家等等。很明显，东北部海滩的费用会更高。土地会更便宜。
但是，谁知道呢?这只是猜测。但总体来说，基于消费者支出的价格设定很有趣还有支付能力。
总结:房价不是票价，而是付款方式
我想任何对这类话题更感兴趣的人都可以去看看澳大利亚经济学院的研究，他们关注的是这些方面。
在现代经济学中，这通常不是很重要的因素。但我相信这里面有很多事实。当我们讨论房屋定价时，我想问问自己这个问题。
如果你今天买了房子，假设是100万美元，利率是2%。然后你试着在12个月的时间内卖掉它，利率通常是19%或20%希望他们能回到80年代。
- 你的房子的价格会发生什么变化?
- 你怎么估计?
- 你认为那房子的市场价会是多少?
如果你把房子卖给一对想要新房的年轻夫妇，他们正在申请抵押贷款。我不知道号码会在哪里。但我很确定那不会是你为它付出的代价。
是的，这只是一个不同的观点。
这就强调了一个观点，即定价不仅仅是票价，还包括支付方式。
如果你打算买车……
- 他们会赊给你那辆车吗?
- 他们会以旧换新吗?
- 贷款的期限是多长?
- 年利率是多少?
所有这些东西在销售任何产品时都非常重要。
有时候价签上的优惠可能会掩盖事实。
就像放高利贷一样。比如，你可能会得到100美元的贷款。如果你从银行贷款，你可以得到3%或4%的利息。
你从放高利贷的人那里得到的。你可能会得到一个明显更高的利率，最后手指也会变少。
所以，所有的东西都是不同的报价，价格标签上隐藏的往往比它给出的要多。
要全面了解如何建立一个伟大的定价团队，以防止收入损失，
下载一份免费的白皮书，关于如何建立招聘能力，以获得最好的定价团队
